De raad voor maatschappelijk welzijn neemt kennis dat in het strategisch patrimoniumplan - waarvan de gemeenteraad in zitting van 27 juni 2024 heeft kennis genomen - vastgesteld wordt dat het gebouw Ter Borre een score 2 heeft nl. "Het gebouw is in slechte staat. Een visie dient gevormd te worden of grote investeringen nog gewenst zijn om het gebouw te behouden en te renoveren."
De raad voor maatschappelijk welzijn neemt kennis dat ingeval van keuze tot behoud en renovatie van het gebouw, een geraamd budget van € 6,5 miljoen (incl. btw en studiekosten) nodig is, waarbij het volledige gebouw gestript moet worden. Omdat dit gebouw 24/24 bewoond wordt, is een beslissing en visie terzake dringend nodig.
De raad voor maatschappelijk welzijn leidt uit het behoefteonderzoek af dat er voldoende GAW-aanbieders op de markt activiteiten ontplooien, zodat er geen verplichting kan vastgesteld worden om de GAW vanuit het OCMW Grimbergen te moeten behouden en renoveren.
De raad voor maatschappelijk welzijn gaat akkoord de activiteiten te beëindigen van de GAW van OCMW Grimbergen, en dit met ingang van 1 januari 2028.
Artikel 77 en 78 van het decreet lokaal bestuur 22 december 2017 (DLB).
Artikel 60, §6 van de Organieke wet van 8 juli 1976 betreffende de openbare centra voor maatschappelijk welzijn (hierna: OCMW-wet).
DLB.
Bestuursdecreet van 7 december 2018.
Decreet van 15 februari 2019 betreffende de woonzorg, inzonderheid afdeling 3. Groep van assistentiewoningen.
Besluit van 28 juni 2019 van de Vlaamse Regering betreffende de programmatie, de erkenningsvoorwaarden en de subsidieregeling voor woonzorgvoorzieningen en verenigingen voor mantelzorgers en gebruikers, inzonderheid bijlage 10. Groepen van assistentiewoningen
Besluit van de gemeenteraad van 27 juni 2024 inzake Strategisch patrimoniumplan: stand van zaken - Kennisname: waaruit blijkt dat het gebouw Ter Borre een score 2 krijgt nl:
"Het gebouw is in slechte staat. Een visie dient gevormd te worden of grote investeringen nog gewenst zijn om het gebouw te behouden en te renoveren."
/
Het OCMW Grimbergen baat sinds 1992 GAW Ter Borre uit (voorheen serviceflats): 25 flats met een actuele dagprijs van 32,09 euro.
Een groep van assistentiewoningen is volgens het woonzorgdecreet een woonzorgvoorziening waar in een aangepaste infrastructuur en binnen een organisatorisch geheel ouderen zelfstandig en permanent verblijven, waarbij gedurende de dag en de nacht permanentie georganiseerd wordt, en waarbij zorg en ondersteuning aangeboden wordt waarop de gebruiker facultatief een beroep kan doen.
Uit het strategisch patrimoniumplan, waarvan op 27 juni 2024 kennis werd genomen door de gemeenteraad, bleek dat het gebouw Ter Borre een score 2 heeft nl "Het gebouw is in slechte staat. Een visie dient gevormd te worden of grote investeringen nog gewenst zijn om het gebouw te behouden en te renoveren."
In kader van het nieuwe meerjarenplan, dringt zich voormelde visie op en daarom werd nagegaan wat de renovatiekost zou bedragen en wat de actuele noodzaak aan GAW's is.
I. Beoordeling infrastructuur
Wat het gebouw betreft, dient technisch te worden vastgesteld dat het gebouw duidelijk is verouderd. Er zullen aanzienlijke inspanningen nodig zijn om duurzaam en toekomstbestendig te blijven functioneren.
1. Conformiteit basisvoorwaarden
Hoewel de indeling van de assistentiewoningen (leefruimte, kookruimte, slaapkamer, toilet en sanitair) voldoet aan de basisvereisten, gaat het om verouderde voorzieningen die niet langer beantwoorden aan hedendaagse kwaliteitsverwachtingen op vlak van comfort, energiezuinigheid en toegankelijkheid. De netto-oppervlaktes zijn formeel in orde, maar de functionele bruikbaarheid is beperkt door ouderdom van materialen, afwerking en technieken.
2. Toegankelijkheid en mobiliteit
De huidige infrastructuur vertoont tekortkomingen op vlak van mobiliteit:
De hellingen in de circulatiezones zijn niet conform de actuele toegankelijkheidsnormen. (Besluit 28 juni 2019 artikel 8°: niveauverschillen (zoals treden of trappen) moeten vermeden worden.)
Bestaande leuningen en handgrepen zijn aanwezig, maar beantwoorden niet aan de huidige voorschriften voor publiek toegankelijke gebouwen. (Besluit 28 juni 2019 artikel 9°: er moeten leuningen en handgrepen aanwezig zijn in alle toegankelijke ruimtes en gemeenschappelijke sanitaire voorzieningen.)
Deze elementen vormen een risico voor toekomstige herkeuring en vereisen bouwkundige aanpassingen.
3. Bouwfysische en technische staat
Ruwbouw en stabiliteit. Er zijn droogtescheurtjes en verwering in dragende muren en pleisterwerken vastgesteld, en ook sporen van waterinsijpeling in kelderzones en op het gelijkvloers.
Platte en hellende daken verkeren in onvoldoende staat en isolatievereisten; een totale dakrenovatie is noodzakelijk, er ontbreekt ook een valbeveiliging.
Verouderd buitenschrijnwerk. Enkelvoudige of verouderde beglazing aan straatzijde, warmte- en geluidsverlies. Het schrijnwerk is niet correct afgesteld, met impact op comfort, luchtdichtheid en energieverbruik.
HVAC-installaties zijn verouderd, wat leidt tot inefficiënte verwarming/koeling en verhoogde energiekosten.
Onvoldoende akoestische isolatie tussen privatieve en gemeenschappelijke delen.
Slijtage van tegelvloeren en verzanding, waardoor het onderhouds- en veiligheidsniveau daalt.
Versleten binnenschilderwerken in sommige delen
4. Asbest
Uit de asbestinventaris blijkt dat er nog (beperkt) asbest aanwezig is. Bij een renovatie zal deze moeten verwijderd worden.
5. Toekomstgerichte duurzaamheidsnormen
Hoewel er op dit moment nog geen non- conformiteiten zijn, is het duidelijk uit het EPC attest dat het gebouw niet voorbereid is op de strengere eisen rond energie, klimaatneutraliteit die verwacht worden tegen 2030 en 2050. Zonder grondige renovatie zal Ter Borre functioneel en technisch niet meer geschikt voor gebruik (en 24u/24u bewoning) zijn. Zowel muren, vensters, beglazing, vloeren, verlichting en technische installaties scoren in het EPC attest slecht.
6. Investeringsbehoefte
De raming van de dienst gebouwen voor een integrale renovatie en modernisering van het gebouw bedraagt ongeveer € 6,5 miljoen incl. btw en studiekosten.
Het gebouw zou volledig gestript moeten worden waardoor ook ingeval van keuze tot behoud en renovatie voor een aanzienlijke duur een alternatieve oplossing moeten worden gezocht voor de bewoners.
Pas na dergelijke ingreep zou de bouwfysische staat verbeterd zijn en zou het gebouw kunnen voldoen aan de toekomstige klimaat- en comfortvereisten.
Op basis van het zuinigheidsbeginsel dient een openbaar bestuur goed financieel beheer te voeren en de beschikbare middelen op een verantwoorde manier te besteden.
Deze investering van € 6,5 miljoen incl. btw en studiekosten is aanzienlijk en staat niet in verhouding tot de huidige staat, leeftijd en marktpositie van het pand en de grootteorde van de dienstverlening die daarmee door OCMW Grimbergen aan de bevolking kan worden geleverd.
Conclusie
Hoewel het gebouw Ter Borre formeel nog binnen de minimale normering valt, is het in de praktijk een verouderde infrastructuur met technische, energetische en toegankelijkheidsbeperkingen.
Om het gebouw duurzaam te blijven inzetten binnen een kwalitatief woonzorgaanbod, zijn op termijn zware investeringen onontkoombaar. Ondanks de verbouwingen aan de schelp in 2021, zijn er inmiddels heel wat tekenen van veroudering. Naast kleine mankementen (zoals waterinsijpelingen en verzanding van tegels), zijn er ook belangrijke investeringen nodig om aan de klimaatdoelstellingen te voldoen:
II. Beoordeling behoeften
Er dient onderzocht te worden vooraleer het GAW-gebouw gerenoveerd wordt, of er anno 2025 nog behoefte voor uitbating van assistentiewoningen door OCMW Grimbergen is.
Artikel 60, §6, tweede lid van de OCMW-wet stelt:
“De noodzaak tot het oprichten of het uitbreiden van een inrichting of van een dienst moet blijken uit een dossier dat een onderzoek bevat naar (i) de behoeften van de gemeente en/of de streek en (ii) naar de gelijkaardige inrichtingen of diensten die reeds in functie zijn, (iii) een beschrijving van de wijze van functioneren, (iv) een nauwkeurige raming van de kostprijs en van de uitgaven die moeten gedaan worden, (v) alsook, indien mogelijk, inlichtingen die een vergelijking met gelijkaardige instellingen en diensten mogelijk maken.”
Uit vaste rechtspraak van de Raad van State blijkt dat, aangezien artikel 60, §6 OCMW-wet voorziet in de oprichting en uitbreiding van een dienst, het OCMW eveneens het recht heeft om een dienst af te schaffen .
De afschaffing van een dienst is met andere woorden onderworpen aan dezelfde voorwaarden als de oprichting van een nieuwe dienst, doch in de omgekeerde richting.
(i) Onderzoek naar de behoeften van de gemeente en/of de streek
(ii) Onderzoek naar gelijkaardige inrichtingen of diensten die reeds in functie zijn
Gezien de eerste twee voorwaarden in casu met elkaar samenhangend zijn, worden zij samen onderzocht.
Al meerdere jaren zijn er in Vlaanderen signalen over algemene leegstand van assistentiewoningen.
De huidige Vlaamse Regering wil “onderzoeken welke win-win situatie [zij kan] creëren door het heroriënteren van leegstaande assistentiewoningen naar sociale huurwoningen”.
In haar beleidsnota kondigt de Vlaams minister bevoegd voor het woonbeleid aan te onderzoeken wat de oorzaken zijn van leegstand van assistentiewoningen. Ze wil dit doen in nauw overleg met haar collega bevoegd voor Welzijn. Waar nodig wil de minister juridische knelpunten aanpakken. Zij wil “nagaan of het opportuun is om deze woningen, die in oorsprong bedoeld zijn voor specifieke doelgroepen, in te zetten voor een breder sociaal woonpubliek, wanneer er – al dan niet tijdelijk – minder vraag naar is”.
In de vorige legislatuur boog het Vlaams Parlement zich over het fenomeen van de leegstand. De Commissie voor Welzijn, Volksgezondheid, Gezin en Armoedebestrijding boog zich in 2024 over een in 2023 neerlegde conceptnota voor nieuwe regelgeving over ‘het voorkomen en terugdringen van de leegstand van assistentiewoningen'.
Op 7 februari 2024 hield deze parlementaire commissie een hoorzitting over deze conceptnota.
Naar schatting wordt een kwart van de assistentiewoningen niet bewoond, lezen we in de beleidsnota van de Vlaamse minister bevoegd voor het woonbeleid.
Bronnen:
Er bestaat een ruim aanbod van andere GAW dienstverleners in Grimbergen en de omliggende regio. Bij telefonische navraag (oktober 2025) blijkt dat de meeste instanties inderdaad onmiddellijk vrije plaatsen beschikbaar hebben (behalve de OCMW aanbieders).
Uit onderstaande tabel blijkt het ruime aanbod van andere GAW dienstverleners in Grimbergen en de omliggende regio.
|
|
Aantal flats |
Dagprijs |
| Grimbergen |
|
|
| De Maalbeek |
54 |
€ 35,84 - 52,49 |
| Den Bogaet |
8 |
€ 46,26 |
|
|
|
|
| Kapelle-op-den-Bos |
|
|
| Akapella |
29 ( 20 voor alleen en 9 voor koppel) |
€ 61,50 - 76,01 |
|
|
|
|
| Meise |
|
|
| Ter Wolven* (OCMW) |
43 |
€ 37,11 - 44,27 |
| Residentie Aquamarijn |
28 |
vanaf € 1626/maand |
| Ringoot Meise |
33 |
€ 48,96 / 43,86 |
| Oase |
75 |
vanaf € 44,42 |
| Moutershof |
49 |
vanaf € 73,91 |
|
|
|
|
| Vilvoorde |
|
|
| Residentie Riverpark |
74 |
ongeveer € 58,34 |
| De Steenkaai* en Poorthuis* (OCMW) |
39 |
€ 25,86 |
| Residentie Beaulieu |
23 |
€ 50,00 |
|
|
|
|
| Wemmel |
|
|
| Villa Marie-Louise |
30-tal |
€ 1700/maand |
|
|
|
|
| Zemst |
|
|
| Linterpoorten |
26 |
€ 54 |
| De Meerpaal* (OCMW) |
47 + 4 vr pers. met beperking |
€ 33,19-41,20 |
| Zonnesteen 1 |
24 |
€ 73 - 77 - 88 - 90 |
|
|
|
|
| Laken oa: |
|
|
| De Wand |
22 |
€72 of 73 1pers.flat/77 2pers.flat |
| Saphir |
14 |
vanaf € 53,77/dag |
| De Wilde Rozen* (OCMW) |
43 |
€ 1044,95/maand |
|
|
|
|
| Jette oa: |
|
|
| Magnolia |
35 |
€ 1083/maand |
|
|
|
|
|
|
|
|
| * geven voorrang aan inwoners eigen gemeente en hebben een wachtlijst |
|
|
Er is ook een evolutie naar andere woonvormen zoals kangoeroewoningen en woonunits die mensen in hun eigen tuin willen realiseren. Dit zijn ontwikkelingen die in 1992 nog niet voorhanden waren. De behoeften en verwachtingen anno 2025 zijn dus ook anders dan in de jaren '90.
Het college van burgemeester en schepenen verleende op 2 december 2019 een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen van Jochen De Blay en Marc Crepel voor nieuwbouw met 49 assistentiewoningen - Kerkeblokstraat 5, 5A, 5C en 7, 1850 Grimbergen - OMV/200/19. De aanvragers hebben ondertussen te kennen gegeven dit dossier niet verder uit te voeren omwille van onvoldoende vraag naar assistentiewoningen.
Uit het voorgaande kan afgeleid worden dat er een voldoende aanbod is van GAW door andere aanbieders waardoor het mogelijk is voor OCMW Grimbergen om de activiteiten ervan te beëindigen. Er is geen behoefte voor uitbating van assistentiewoningen door OCMW Grimbergen.
Het is bovendien geen decretaal verplichte kerntaak van een lokaal bestuur.
Bovendien blijft het OCMW Grimbergen de focus op haar regierol behouden in het kader van het lokaal sociaal beleid.
Zo verwijst het OCMW Grimbergen (het sociaal huis) de inwoners met een hulpvraag of zorgnood gericht door naar een passende aanbieder.
Het sociaal huis heeft een team van 17,00 VTE maatschappelijk werkers in dienst en heeft ruime openingsuren, inwoners kunnen er alle dagen terecht op afspraak of zonder afspraak.
Bij inwoners die de kosten m.b.t. wonen in een assistentiewoning niet kunnen betalen, kan het OCMW tussenkomen op basis van een sociaal onderzoek*.
Momenteel zijn er 3 dossiers sociale dienst m.b.t. tussenkomst in andere GAW.
* info sociaal onderzoek
1. Er wordt een hulpvraag gesteld.
2. Welk OCMW is bevoegd?
Het OCMW van de gemeente waar de aanvrager zijn domicilie had op moment van zijn opname. (artikel 2, § 1, van de wet van 2 april 1965).
3. Wanneer verleent het OCMW dat zich bevoegd verklaarde tussenkomst?
Als uit het sociaal onderzoek blijkt dat de aanvrager niet in de mogelijkheid is om een leven te leiden dat beantwoordt aan de menselijke waardigheid, maw niet zelf kan instaan voor de kosten van de assistentiewoning. De norm menselijke waardigheid kan ook gebruikt worden voor het beoordelen van de assistentiewoning waarnaar aanvrager verhuist. (zie verder onder B).
In kader van het sociaal onderzoek wordt het volgende onderzocht:
a. op basis van REMI tool: alle inkomsten/uitgaven van aanvrager en alle personen die onder hetzelfde dak wonen worden in kader gebracht.
Mensen in een assistentiewoning worden beschouwd als ‘nog thuiswonend’. Het sociaal huis gebruikt momenteel de REMI als tool en geeft bij huurprijs de werkelijke dagprijs x gemiddeld aantal dagen p maand in.
Resultaat REMI is de steun die het BCSD uitbetaalt.
b. Daarnaast wordt onderzocht of er onderhoudsplichtigen zijn bij wie het OCMW de toegekende steun eventueel kan terugvorderen. (art 98 §2 organieke wet en KB 9/5/1984)
Artikel 213 BW: echtgenoot
Artikel 205 BW: bloedverwanten in opgaande en neerdalende lijn
A. Terugvordering van onderhoudsplichtige kinderen is in het KB 9/5/1984 enkel voorzien bij opname in een ziekenhuis, RVT of rusthuis. Niet voor assistentiewoningen. Als de assistentiewoning deel uitmaakt van een rusthuis, grijze zone.
Opgelet: minimaal inkomen onderhoudsplichtige kinderen + schaal van tussenkomsten, KI kan in rekening gebracht worden.
Andere waarborgen voor het OCMW
“Het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn kan, bij wijze van waarborg voor de terugbetaling van de kosten van maatschappelijke dienstverlening, een hypothecaire inschrijving nemen op de goederen van de begunstigde.”
B. Steunverlening aan bewoners TBR bij verhuis naar een assistentiewoning
Bij verhuis naar niet erkende assistentiewoning of serviceflat en nood aan tussenkomst OCMW: OCMW gewoonlijke verblijfplaats is bevoegd > geen toepassing art 2 §1 wet 2/4/1965., afhankelijk van datum hulpvraag Grimbergen of OCMW plaats assistentiewoning.
Bij erkende assistentiewoning: Wel toepassing van wet 2 april 1965 => sowieso Grimbergen.
Standaard sociaal onderzoek/ inkomsten/uitgaven/alle vermogensbestanddelen worden meegenomen REMI, steun.
Bij eigen onroerend goed > verhuren/ vruchtgebruik, met overgangsperiode nodig om dat te regelen.
(iii) Beschrijving van de wijze van functioneren
Het OCMW van Grimbergen organiseert heden een GAW conform de bepalingen van het woonzorgdecreet.
De doelgroep van deze dienst betreft de inwoners van de gemeente Grimbergen.
Voor het overige kan worden verwezen naar de beslissing van de raad voor maatschappelijk welzijn van 27 oktober 2022 inzake "GAW Ter Borre - Nieuwe interne afsprakennota en schriftelijke opnameovereenkomst met ingang van 1 januari 2023 - Goedkeuring".
(iv) Een nauwkeurige raming van de kostprijs en van de uitgaven
Cijfers Jaarrekening 2024:
Opbrengst GAW (BI 0952-00) = 256.471,14 euro.
Personeelskost* = 190.549,94 euro.
Onderhoud gebouwen inclusief nuts = 53.895,81 euro
Investering = 23.229,89 euro
Totale kost = 267.675,64 euro.
Vastgesteld moet worden dat de GAW operationeel verlies maken. Een investering in de renovatie van de gebouwen zou dus integraal gedragen moeten worden door OCMW Grimbergen en niet of slechts zeer beperkt terugverdiend kunnen worden door operationele inkomsten.
* OPM: In deze kost zitten de kosten van de ondersteunende diensten nog niet meegerekend nl.
(v) Inlichtingen die een vergelijking met gelijkaardige instellingen en diensten mogelijk maken
Voor inlichtingen die een vergelijking met gelijkaardige instellingen en diensten mogelijk maken wordt verwezen naar de uiteenzetting onder de eerste en tweede voorwaarde. Daaruit blijkt dat er op het grondgebied van de gemeente Grimbergen een groot aantal aanbieders op de markt gelijkaardige activiteiten ontplooien.
Alle aanbieders GAW op de markt op het grondgebied van de gemeente Grimbergen ontplooien dan ook activiteiten als GAW Ter Borre conform de geldende wetgeving i.k.v. hun erkenning GAW.
Raadslid Isabel GAISBAUER vraagt de verdaging van dit agendapunt.
De vraag tot verdaging wordt gesteund door raadslid Laurent VANBINST en de fractie Open Vld alsook door raadslid Dieter GOOVAERTS en de fractie Samen Groot Grimbergen.
Raadslid Eddie BOELENS vraagt een hoofdelijke stemming voor de verdaging van het agendapunt. Raadslid Dieter GOOVAERTS steunt het verzoek tot een hoofdelijke stemming.
Voorzitter Daan VERTONGEN legt de vraag tot verdaging van het punt met een hoofdelijke stemming voor:
Het voorstel tot verdaging wordt met 12 stemmen voor en 17 stemmen tegen verworpen.
Voor het debat en de argumentatie van de stemmingen, wordt verwezen naar het zittingsverslag.
Voorzitter Daan VERTONGEN schorst de zitting om 20.09 uur.
Voorzitter Daan VERTONGEN heropent de zitting om 20.32 uur.
Voor het debat en de argumentatie van de stemmingen, wordt verwezen naar het zittingsverslag.
Voorzitter Daan VERTONGEN sluit het debat.
Raadslid Isabel GAISBAUER vraagt een hoofdelijke stemming.
Voorzitter Daan VERTONGEN legt de goedkeuring van het punt met een hoofdelijke stemming voor:
Het punt wordt met 17 stemmen voor en 12 stemmen tegen goedgekeurd.
/
Artikel 1.
Kennis te nemen dat in het strategisch patrimoniumplan - waarvan de gemeenteraad in zitting van 27 juni 2024 heeft kennis genomen - vastgesteld wordt dat het gebouw Ter Borre een score 2 heeft nl.:
"Het gebouw is in slechte staat. Een visie dient gevormd te worden of grote investeringen nog gewenst zijn om het gebouw te behouden en te renoveren."
Art 2.
Kennis te nemen dat ingeval van keuze tot behoud en renovatie van het gebouw, een geraamd budget van € 6,5 miljoen (incl. btw en studiekosten) nodig is, waarbij het volledige gebouw gestript moet worden. Omdat dit gebouw 24/24 bewoond wordt, is een beslissing en visie terzake dringend nodig.
Art. 3.
Uit het behoefteonderzoek af te leiden dat er voldoende GAW-aanbieders op de markt activiteiten ontplooien, zodat er geen verplichting kan vastgesteld worden om de GAW vanuit het OCMW Grimbergen te moeten behouden en renoveren.
Art. 4.
Akkoord te gaan de activiteiten te beëindigen van de GAW van OCMW Grimbergen, en dit met ingang van 1 januari 2028.
Art. 5.
Persoonlijke begeleiding te voorzien door de woonassistent en het Sociaal huis i.k.v. de toekomstige woonoplossing voor de huidige bewoners.